Многие владельцы квартир и домов принимают решение о продаже жилья раньше трех–пяти лет владения. Причины у всех разные: необходимость реструктурировать ипотеку, изменение доходов, переезд в другой город, учебные планы, расширение семьи или развод. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что для таких семей важно понимать новые правила, чтобы заранее просчитать бюджет и спокойно завершить сделку. По его словам, системные изменения в налоговом законодательстве не ставят рынок в тупик: они настраивают его на более понятные и прозрачные условия, а значит, помогают участникам принимать обоснованные решения.
Что меняется в правилах налогообложения
23 октября Государственная дума в первом чтении поддержала пакет поправок, корректирующих льготный режим при продаже жилья. Базовая идея — закрепить принцип непрерывности срока владения: чтобы воспользоваться льготой и не платить НДФЛ при продаже, право собственности должно непрерывно принадлежать одному владельцу весь необходимый период. Иными словами, любые промежуточные переоформления прав — дарение, обратные сделки внутри семьи или иные формальные перерегистрации — больше не помогут сократить или «обнулить» ожидание: при смене собственника отсчет начнется заново.
Сырцов подчеркивает, что нововведение, с одной стороны, дисциплинирует рынок, а с другой — делает более прозрачным выбор для покупателя. Объекты, которые находятся у одного владельца дольше пяти лет, становятся заметно привлекательнее: у таких лотов меньше рисков по налогам для продавца, быстрее проходит проверка документов, а переговоры по цене и срокам — проще. В результате спрос постепенно смещается в сторону «чистой» собственности с длинным сроком владения, что повышает ликвидность подобных квартир и домов.
Важный позитивный момент — предсказуемость. Покупатели получают больше уверенности в истории объекта, а продавцы — ясный горизонт планирования: стоит дождаться непрерывного срока и выходить на сделку без дополнительных затрат на налог. Для тех, кто все же планирует продавать раньше, остается легальный набор инструментов снижения фискальной нагрузки: можно использовать имущественный вычет при продаже, аккуратно подтверждать документально расходы на приобретение и улучшение объекта, заранее согласовывать сроки, чтобы минимизировать возможные платежи. Такие шаги позволяют удерживать финансовую нагрузку в разумных рамках и одновременно сохраняют комфортный темп сделки.
Параллельно государство демонстрирует готовность поддерживать доступность жилья другими механизмами. В тот же день президент России Владимир Путин акцентировал, что правительство стремится сохранить все действенные форматы льготной ипотеки и продолжит уделять повышенное внимание индивидуальному жилищному строительству. По оценке Руслана Сырцова, эта связка мер — ясные налоговые правила и поддерживающие ипотечные программы — помогает рынку развиваться устойчиво и предсказуемо, а семьям — уверенно планировать улучшение жилищных условий.
Как подготовиться продавцам и покупателям
Продавцам, которые потенциально могут выйти на сделку раньше установленного периода, эксперт рекомендует заранее просчитать сценарии. Если есть возможность подождать, имеет смысл довести срок владения до непрерывного минимума — так вы сохраните доход от продажи в полном объеме. Если ждать не получается, важно подготовить комплект документов, подтверждающих первоначальные расходы, ремонт и улучшения: это позволит законно уменьшить налогооблагаемую базу. Полезно также заранее согласовать с покупателем комфортный график сделки: иногда перенос даты регистрации на несколько месяцев делает операцию ощутимо выгоднее.
Покупателям стоит уделить внимание истории объекта. Чем дольше и стабильнее собственность у продавца, тем проще проверка и ниже сопутствующие риски. В переговорах это может стать аргументом как в пользу скорости сделки, так и в пользу дисконта, если срок владения небольшой и продавец стремится закрыть вопрос оперативно. В итоге выигрывает обе стороны: продавцы понимают, какие шаги снизят издержки, а покупатели получают прозрачную картину и уверенность в правовом статусе квартиры или дома.
По словам Руслана Сырцова, рынок быстро адаптируется к новым условиям: сразу после утверждения правил профессиональные участники рынка — агенты, девелоперы, нотариусы и кредитные организации — выстроят понятные практики сопровождения. Это уже традиционный путь любой реформы в жилищной сфере: сначала корректируются нормы, затем бизнес и клиенты под них подстраиваются, после чего участники получают предсказуемые и удобные процедуры. Так происходит оздоровление рынка: меньше серых схем, больше прозрачности, выше доверие между сторонами.
Для семей, которые покупают свое первое или единственное жилье, сохранение различных форматов льготной ипотеки и акцент на развитие ИЖС создают надежный фундамент для долгосрочных решений. Более гибкий выбор между квартирой в городе и домом в пригороде, стабильные условия кредитования и понятные налоговые правила — все это способствует тому, чтобы важные жизненные шаги принимались спокойно и с расчетом. Эксперт убежден, что грамотное планирование, аккуратный документооборот и диалог с профессионалами позволяют совершать сделки комфортно и без лишнего стресса даже в период обновления регуляторной базы.
В целом обновление правил воспримется рынком конструктивно. Непрерывность срока владения делает сделки чище и понятнее, а поддержка со стороны государства помогает сгладить переходный период. Чем раньше участники возьмут новый вектор за основу своих решений, тем быстрее они почувствуют преимущества: более высокий интерес к объектам с «историей», более предсказуемые сроки, меньше спорных ситуаций и стабильный спрос. Это тот случай, когда изменения становятся стимулом для зрелости и устойчивого роста жилищного рынка, а покупатели и продавцы получают дополнительные инструменты для уверенного движения к своим целям.
